房地产估价作为金融机构发放抵押贷款过程的重要环节，是确定贷款额度、防范金融风险的有力工具。我国房地产抵押估价理论和方法研究滞后，实践中也存在诸多问题，尤其在当前房地产市场繁荣的阶段，完善抵押物的估价工作，有效预防金融风险具有特别重要的意义。 
中国人民银行在《2006中国金融稳定报告》中，首次以专栏形式对房价下跌可能引发的金融风险做出了预警。回顾历史，美国在上世纪80年代，由于房地产泡沫经济等原因导致了严重的金融危机，政府采取了多种解决措施，其中最重要的手段就是治理整顿不动产抵押贷款评估业。在我国当前房地产市场持续升温的情况下，完善房地产估价，降低金融风险，就具有格外重要的意义。 
    ◆房地产估价是防范金融风险的有力工具 
《中国金融稳定报告》显示，2005年末，16家商业银行对房地产企业贷款余额10291亿元，比上年增加390亿元；个人消费贷款余额 (其中个人住房贷款占90％以上)20258亿元，比上年增加1772亿元。鉴于房价攀升和房地产信贷规模较大的情况，央行强调需要关注房地产市场波动带来的宏观经济波动、房地产价格下跌和房地产信贷下降以及银行信贷损失等三大潜在金融风险。 
建设部、央行、银监会于2006年1月13日联合发出《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，规定了商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。因为，评估价格是贷款额度高低的重要凭据，每一笔贷款的审批都要依据估价报告，审批后的卷宗里也要保留估价报告。如果房地产抵押价值评估评估过低，抵押物的担保作用就难以发挥；相反，低值高估则会带来房地产信贷风险，持续性的低值高估甚至可能导致金融泡沫，甚至引发金融危机，危及整个国民经济的运行。 
房地产估价作为金融机构发放抵押贷款过程的中介环节，在防范金融风险中起着承上启下的重要作用，只有科学合理的把握好估价环节才能维持房地产市场的健康发展。 
   ◆房地产抵押估价中存在的问题分析 
1．估价方法的选择问题 
房地产估价的三大基本方法为市场比较法、成本法和收益法。 1999年建设部颁布的《房地产估价规范》中要求：“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法”。但尤其在房地产市场繁荣甚至过热的阶段，大量运用市场比较法进行估价极易增加金融风险。 
市场比较法是将估价对象在估价时点今起交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正和调整，以此求取估价对象的价格的方法。一般化计算公式为： 
可比实例成交价格交易情况修正系数＝评估价格 
或：可比实例成交价格交易情况修正数额＝评估价格 
由此可见，市场比较法的本质是以近期的房地产交易价格为导向进行评估。在市场过热、交易价格高出合理价格区间时，依此方法计算出的抵押物价格必然也高出其真正价值，扩大实际贷款额度。之后，当市场回归理性，房地产成交价格下跌至合理区间时，抵押物的实际价格也逐渐显现出来，由此造成借贷方违约成本减小、金融风险增加，带来大量的呆账、坏账。 
2．估价的时点性与融资的长期性矛盾 
房地产估价的一大特点是具有时点性，即主要是对评估对象在当前的价格状况做出判断，当前广为运用的市场比较法更是凸显这一特点。在此情况下对抵押物估价，便存在根据当前市场景气度来判断抵押贷款价值高低的问题。 
另一方面，房地产抵押贷款的发放期限比较长，大部分属于中长期贷款项目，如个人住房贷款的发放期限最长就可达30年。受整体经济的影响，房地产市场的扩张和收缩从长期来看总是呈现规律性的波动，沿着“复苏一繁荣一衰退一萧条”的轨迹循环往复。叶剑平等人(2005)提出中国房地产参考周期为5到7年，由此推断在房地产贷款的偿还期内可能会经历数个房地产经济周期。在市场繁荣期进行发放的抵押贷款，容易以高于抵押物长期均衡价值的估价结果确定贷款额度，而市场进入衰退或萧条阶段后，被抵押房地产的市场价格就会低于当初的评估价果。此时如借贷方无力按期还款，或者理性违约，银行极有可能无法挽回全部损失，这就冲击了银行资产的安全性，成为金融风险的诱因，甚至引发金融危机。