一、美国房地产评估中的收益法
美国房地产估价中，收益法包括两种基本方法：直接资本化法(Direct capitalization)和报酬资本化法(Yield capitalization)。
(一)直接资本化法
1、直接资本化法的定义及公式
直接资本化法是将估价对象未来某一年度的纯收益除以适当的资本化率
或者乘以适当的收益成数来求取估价对象价值的方法。
直接资本化法的基本公式：
V＝I／R
式中，V——房地产价值。
I——未来某一年度的纯收益。在实际估价中，通常使用第一年度的纯收益。
R——综合资本化率。综合资本化率是未来某一年度纯收益和市场价格的比率。
2、直接资本化法的适用条件
(1)评估房地产已处于稳定经营状态
房地产在刚刚建成时，其最初的租金会低于同类型的房地产，经过一定时间的经营，租金渐渐上升，达到稳定状态，这时候采用的租金才具有一定的代表性和可比性。
(2)市场上存在大量包括市场风险、收益、费用、物业性质和区位条件等特征都相似的可比案例。
3、资本化率的求取方法
资本化率是未来某一年收益和市场价格的比率，没有财务上的特殊含义。
(1)从比较案例的销售资料中直接计算R，即市场提取法
求取资本化率最好的方法是市场提取法。即选取多宗特征与估价对象相似的可比案例，估价师用每宗房地产的净运营收益除以售价，从而得到估价对象的综合资本化率。在应用中，需要注意：①比较案例的性质、用途与估价对象相类似，并处于同一供需圈中。②估价对象与比较案例采用的数据必须保持一致性。如都使用第一年的净收益作为比较对象、收益中的收入和费用采用一致的求取过程。③比较案例中的房地产价格必须能够反映市场条件。④如果可比房地产与估价对象之间存在差异需要调整的话，这种调整应当与计算综合资本化率的过程相分离，并且应当建立在市场资料的基础上。
(2)投资组合方法——用抵押贷款和自有资金计算R
美国大多数房地产都是用自有资金和借贷资金购买的。综合资本化率必须能满足这两种投资对市场投资回报的要求。因此可以用投资组合的方法计算R。这种方法类似于国内的复合投资收益率法
按照公式可以求取估价对象的综合资本化率：
综合资本化率＝贷款占房地产总投资额的比例×抵押贷款常数＋自有资金占房地产总投资额的比例×权益资本化率
(3)投资组合方法——用土地和建筑物分离的方法计算R(band of investment techniques-land and building)
与第二种方法类似，但按照房地产实体(土地或建筑物)来划分房地产。
按照公式求取估价对象的综合资本化率：
综合资本化率＝土地价值占房地产总价值的比例×土地资本化率＋建筑物价值占房地产总价值的比例×建筑物资本化率
(4)保险商法(underwriter’s method)——从债务偿还公式求取。
应用公式R＝DCR×RM×M
式中，DCR——偿债备付率，即净收益与年贷款本息偿还额的比例。
BM——抵押贷款常数，年贷款本息偿还额与贷款值比例。
M——贷款占房地产总投资额的比例
在美国，房地产贷款人往往利用偿债备付率作为限制因素来控制贷款，以保证本金的安全，因此通过市场调查可以得到偿债备付率。用偿债备付率乘以抵押贷款常数再乘以贷款占房地产总投资额的比例，可以求出。
(二)报酬资本化法
1、定义及公式
报酬资本化法是使用恰当的报酬率将未来的收益 (包括租金收益和转售收益)折算为现值的方法。
式中，PV——房地产价值。
CF——物业持有期内的现金流。
Y——投资报酬率。
N——物业的持有期。
2．步骤
应用报酬资本化法，估价师要选择合适的持有期，预测所有未来产生的现金流量，同时选择适当的报酬率，将现金流量折现为现值。
计算现金流时，所采用的现金流包括两个部分，即：定期的现金流收益和持有期期末房地产的转售价值。
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