定期的现金流收益是估价对象出租或使用带来的净收益。

转售价值是指房地产在持有期期末出售时，交易价格与交易费用之间的净差。在实践中，估价师可以通过市场分析，根据估价对象租金的变化，预测持有期末下一年度的纯收益，通过直接资本化法求出估价对象的转售价值；也可以通过市场价值变化趋势分析目前市场价值与持有期期末市场价值的关系，计算转售价值。

3、投资报酬率的求取方法(Yield Rate)

投资报酬率即折现率，是与内部收益率同类性质的比率。

理论上，投资报酬率是安全利率＋通货膨胀率＋风险调整值。实践中，由于量化各种风险带来的变化值比较困难，估价师在实践中一般不使用该方法。

估价师主要通过以下方法求取折现率：

(1)预测净租金和房地产价值变化趋势，利用资本化率求取投资报酬率。

资本化率和投资报酬率存在一定关系，分析净收益和市场价值变化趋势，根据市场上提取到的资本化率，可以求出投资报酬率。

(2)对市场参与者的预期进行调查，根据调查数据来求取投资报酬率。

美国的一些专业机构会定期进行调查，并将预期投资报酬率、综合资本化率、权益资本化率等数据定期公布。估价师可以利用这些数据，结合估价对象的风险特性求取报酬率。

(3)运用历史资料，分析房地产的投资报酬率与其他投资报酬率之间的关系，验证已确定的投资报酬率的合理性。

首先利用历史数据，确定资本市场报酬率和房地产市场报酬率的差值，接着利用统计资料，获得当前资本市场报酬率，用当前资本市场报酬率加上差值求出当前房地产市场的报酬率。这种方法一般用来验证其他方法确定的报酬率是否合理。

(三)资本化率和投资报酬率的关系

资本化率和投资报酬率存在一定关系，可以用下式表示：

资本化率和投资报酬率之间的关系决定于未来净收益和价值如何变化：

●当房地产市场处于上升阶段时，投资报酬率＞资本化率。

●当房地产市场处于稳定状态时，投资报酬率＝资本化率。

●当房地产市场处于下降状态时，投资报酬率＜资本化率。

二、中美收益法的比较

中美报酬资本化法存在下列不同：

1、现金流计算期不同

在美国，投资者收购物业时，通常按照一定的持有期计算投资回报率。因此估价中根据市场投资者的投资方式，选用典型投资者对物业的持有期作为收益计算年限，一般为5-15年。

国内估价师在采用收益法时，通常选取土地的使用年限或建筑物使用年限作为收益计算年限。收益计算年限较长，经常为几十年。

2、选用未来现金流量模式不同

美国估价师在计算未来现金流时，所采用的未来现金流包括两个部分，即：定期的现金流收益和持有期期末房地产的转售价值。

国内估价师在采用收益法时，采用的收益计算年限基本上为物业的生命周期，因此采用的未来现金流仅仅考虑定期的现金流部分，一般不考虑期末房地产的转售价值。

3、收益模型不同

美国估价师可以利用不同的工具：如金融计算器、 Augus等市场性软件帮助

估价师按照现金流量模型计算估价对象的价值，同时美国的市场发育程度比中国完善，因此美国估价师可以对现金流量进行更加详细的分析，采用更复杂的现金流量模型。

中国的估价更加程序化，采用的模型相对简单，估价师按照一定的市场趋势分析现金流的变化，通常采用规律性变化的现金流模型进行评估。

4、美国的收益法更注重权益的价值

在美国，出租物业的价值可分为完全所有权的价值 (Fee simple estate)、出租人权益价值(Leased fee interest)，承租人权益价值(Leasehold interest)以及中间承租人的权益价值(Sandwich lease)，租赁关系的不同主体对物业享有不同的权利，拥有物业的部分价值，估价师可以对这些价值分别进行评估。

在中国，估价师对物业的整体价值进行评估，一般不对各种权益的价值进行细分。