三、启示与建议

1、可以利用美国的收益法相关知识解释评估中碰到的问题

在中国，租售比远远低于社会平均资金成本，资本化率低于投资报酬率，例如上海的住宅租售比目前仅为 3-5％，办公仅为5-8％，如果估价师混淆资本化率与投资报酬率，在运用收益法计算公式时会感到困惑。

这种现象可以通过美国房地产估价(MAI)课程中的相关知识和模型来解释：

中国当前处于房地产价格上涨时期，房地产投资者除了希望从租金中获取收益外，更希望在未来转售房产时因为房产涨价而获取收益。即使租金收益比较低且保持不变，将来某一年出售该房地产也能获得不错的收益。

举例说明：假设一个住宅房地产，投资者目标持有期为5年，预计房价5年内增长50％，租金保持不变，预计年投资报酬率为12％，则根据公式，可以得出资本化率R＝12％－50％×0．15741＝4．13％。

这个案例中房地产投资报酬率为12％，资本化率为 4．13％，资本化率远远低于投资报酬率。

2、建议采用直接资本化法作为报酬资本化法的补充。

虽然房地产估价规范采用的是报酬资本化法，但是中房协已将直接资本化法列入房地产估价师培训教材。我们认为在中国可以采用直接资本化法作为报酬资本化法的补充，主要原因是：

(1)中国具备合适的市场条件使用直接资本化

随着市场经济的发展，房地产不仅仅作为居住的工具，也成为投资的主要途径。在上海等大城市，住宅、办公、商铺等物业类似区位、同样性质的租售案例较多，满足采用直接资本化法的市场条件。

(2)直接资本化法的可操作性较强

报酬资本化法建立模型是基于对市场长期发展趋势的预期，需要对市场进行细致的分析。但是中国是新兴的市场，房地产价格波动幅度较大。随着人民币升值，汇率发生变化，央行调整利率动作比较频繁，这些都增加了未来房地产价值变动的不确定性，使估价师难以对未来房地产价格进行准确预测。

直接资本化率按照收益和价值的比例从市场提取，技术应用上比较简单和直观。因此建议使用直接资本化法作为报酬资本化法的补充。