二、重置价格的准确把握问题

建筑物重置价格按《房地产估价规范》规定，是采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。在征地拆迁评估中，常常遇到这样一个问题，由于对农民自建房管理的不规范，应当计入重置价格的报建费、设计费、监理费、各种规费及管理费实际上都不发生或甚少发生；工程直接承包给包工队，建筑成本也相对较低。因此，农民自建房的实际成本要低于正常的造价水平。在深圳，这种价差最高达到300元／平方米。于是，对于建筑物重置价格的把握，一般是按农民自建房的实际成本评估，明显低于合法、合规建筑物的重置价格。我认为，对于这一类农民自建房应当按合法、合规建筑物的重置价格评估并予以补偿，其理由如下：

1．按建筑物的重置价格结合成新率予以补偿的立法本意是保证被拆迁人可以用补偿款重新建设与被拆除原建筑物结构、面积、成新率相当的建筑物，以保证被拆迁人原有生活水平不因征地拆迁而下降。当建筑市场管理日益完善时，农民再要建违法、违规的房子时，会受到制止，于是会发生按农民自建房的实际成本评估的重置价格，建不起合法、合规的与原自建房同样大小房子的情况，被拆迁人原有生活水平必然因征地拆迁而有所下降。

2．当农民要建违法、违规的建筑物时，政府会出面制止，会要求他们按合法、合规的方式建设；但是当征地拆迁时，又不给予合理的补偿，以便他们按合法、合规的方式重新建设。这明显不合理。

3．那么农民是否因此占了国家的便宜?没有。首先，决定征地拆迁的不是农民，而是政府，况且农民在得知征地拆迁之后抢建的建筑物也不在拆迁补偿范围内；其次，虽然一些管理费用在农民自建房时没有发生，但他自己还是承担了大量的管理工作，这些管理工作也应当计算成本；再次，拆迁补偿只是对有形的资产进行补偿，而被迫搬迁所造成的无形损失有时是很大的。例如个人就业、子女就学，工厂搬迁后要重新做广告、支付各种报建、报装费用等等。

总之，《房地产估价规范》中的建筑物重置价格应当是合法原则下的建筑物重置价格。在征地拆迁评估中，即使农民自建房的实际成本较低，也还是应当按合法、合规建筑物的重置价格予以评估。

三、集体建设用地的补偿问题

在征地拆迁评估中，土地估价机构一般只对地上建筑物、构筑物、附属物进行评估，土地是按照农用地的不同种类(水田、旱地、林地等)直接确定征地补偿费和安置补助费的。但是，在深圳，大量存在着农民自建厂房出租营利的现象，此时土地已不再是农用地，已经转化为集体建设用地，是一种事实上的建设用地。对于这种集体建设用地的征地补偿是否应当考虑其经营收益的问题，政府目前的规定是不予考虑。理由主要是这些厂房没有办理规划批准手续，土地也没经批准转变用途，是违章建筑。我认为，这些厂房的出现是有其历史原因的，对于这种集体建设用地的征地补偿应当适当考虑其经营收益问题。理由如下：

1．《土地管理法》第59、60、61条规定，农村集体经济组织可以使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业。

2．在深圳经济发展很长一段时间里，政府曾下了很大力气招商引资，鼓励农民、其他外来人员与集体经济组织合作建设厂房等基础设施，吸引外商兴办“三来一补”企业。这些厂房等基础设施对深圳经济的发展是有贡献的，这些土地转变为集体建设用地是得到政府默许的。

3．这些厂房的兴建都是经过村、镇有关部门批准的，在当时，这种批准是有效的，因为城市规划管理部门还没有管到这里来。直到现在，也没有要求强制清拆，只是要求完善手续。在厂房里面开办的工厂也办理了营业执照和税务登记，并且正常经营，这种土地转变为集体建设用地实际上已得到社会的认可。