1是目前金融机构开展房地产抵押贷款的简单流程图。

图1、商业银行办理抵押贷款简单工作流程图

从流程图中，我们不难发现，金融机构信贷审核人员与评估机构之间缺乏沟通流程。现实中，基于某些原因，金融机构信贷审核人员一般不会就每个评估报告都向评估机构核实报告真实性，因此，一般情况下，评估机构不会主动把估价信息一个个告之信贷审核人员，信贷审核人员也不会就一个个报告去向估价机构核实估价报告的真实性，这就给不法分子制作“假报告”可乘之机。

1）      出具报告的流程中，借款人得到的评估报告是“假报告”，借款人与信贷人员并不知情，没有发现报告有“假”。不法分子系评估公司业务经理或业务代表，代表公司承接委托评估业务，但为牟取私利，私刻公司公章和注册估价师执业章及私章，制作“假报告”，并向评估委托人收取评估费。

2）      借款人提交信贷员流程中，报告变“假”，借款人得到的评估报告是“真报告”，但提交给信贷员的评估报告是“假报告”。借款人收到抵押评估报告后，发现价格没有满足抵押贷款要求，于是不法分子乘机介入“帮忙”，收取“好处费”后，篡改估价结论，制作“假报告”，交信贷员，信贷员没发现报告有“假”，上报审核；

3）      评估信息告知和委托流程中有“假”，评估机构被“假冒”。借款人得到的评估报告是“假报告”，借款人并不知情。不法分子私刻估价机构公章和注册估价师执业章及私章，盗用或冒用被金融机构认可的估价机构名义，通过“回扣”等方式腐蚀金融机构信贷有关人员，取得评估业务信息，接受委托，制作“假报告”，并向评估委托人收取评估费。

三、“假报告”危害分析

“假报告”是危害评估业与金融业的“毒瘤”。抵押评估的“制假”行为扰乱社会秩序和金融秩序，危害评估业发展，也给金融业运营带来较大风险，对社会危害极大。“假报告”的存在，损害金融机构、评估机构、估价师等多方利益。

1.                  私刻公章、估价师印章行为触犯《中华人民共和国治安管理处罚法》，应受到惩处；冒用估价机构和估价师名义牟取不法利益，其行为侵犯估价机构和估价师合法权益，也应受到惩处。通过私刻公章和估价师私章制作“假报告”的“骗贷”行为则触犯《刑法》，犯“金融诈骗罪”，后果非常严重，应受到法律严厉制裁。

2.      制作“假报告”，成本低廉，但不法收益大，如果不能严惩而加以有效制止，那么就会有更多不法分子“效仿”，加入“制假”行列。“制假”违法犯罪行为增多，不仅损害金融业、评估业利益，还将损害社会和谐发展。

3.       “假报告”存在加大商业银行运营风险，危害金融业。“假报告”中的评估结果之评估值一般都高估，这将导致商业银行抵押贷款风险。如果估价对象的产权资料系伪造，而银行没有核实抵押物合法性就放贷，那么银行该笔贷款将可能血本无归。同时，“假报告”存在，也会导致一些金融机构工作人员被金钱腐蚀，走上犯罪道路，给金融机构带来无法弥补的人力资源损失。

4.      “假报告”存在危害评估业，损害估价行业中坚品牌机构的声誉和品牌。被“假报告”制作者瞄准的评估机构大都是行业中有实力、有品牌、有声誉的评估机构。与银行合作，承担评估业务的评估机构都需要通过银行甄选、审查和认定环节，最终入围机构在行业中都是有一定实力、品牌和信誉。“假报告”在没有被发现前，都被银行视为合作评估机构的“真报告”。有些“假报告”没通过贷审会，最终没给银行造成损失，但会损害评估机构在银行中的声誉，给银行留下出具评估结论不合理或根本没能力承担抵押评估的印象，使该机构在以后考评竞争中落败，从而丧失与银行合作机会，长此以往，这些无辜机构将莫名其妙地失去抵押评估市场。如果银行使用“假报告”造成了银行损失，虽然评估机构不需承担法律责任，但被殃及并遭受损害也不可避免。在银行确定报告为“假报告”之前这段期间，银行有关人员可能误会该损失是由评估机构导致，导致评估机构声誉受损，即使通过调查，真相大白，但此前评估机构声誉与品牌所遭受损害导致无形损失依然无可挽回。