摘要： 随着经济全球化发展脚步的加快，中国经济在整个全球化进程中扮演的角色也越来越重要，并且成为了世界上经济急剧增长的国家之一。进入 2006 年后，国际资本更加频繁地进入中国市场，特别是房地产市场，这不仅在一定程度上带动了国内房地产市场的发展，也为房地产相关产业提供了巨大的机遇和挑战，包括房地产估价行业。外资进入中国，不仅带来了资金，也带来了他们的价值观、评价标准及体系等。就房地产估价行业而言，由于外资在进入一个陌生市场的时候，更倾向于他们所熟悉的、能给他们带来 “ 安全感 ” 的东西，我们惯用的估价体系不一定能被外资所接受，可能在短期内不具备很强的竞争力；但是，我们也应该认识到，国外先进估价体系的引入带给我们一次完善自身估价体系、学习国际通用估价语言的机会。当我们和世界用同样的一种语言沟通的时候，我们对价值的把握才能更有效地表达出来。

本文通过介绍美国（ MAI ）估价体系在最高最佳使用分析及三种主要估价方法（市场比较法、收益法和成本法）等方面的操作办法，结合案例分析，试图比较中美两国估价体系和方法的不同之处，希望能给读者带来一些启示。

关键词： 最高最佳使用；假设空地；价外支付；“大尾款”；功能减值；外部减值

第一章 最高最佳使用分析

1.　最高最佳使用分析的定义

最高最佳使用分析是要寻找到一种最合理、最可能的用途，并使得标的物业价值达到最大。物业是否达到最高最佳使用应从以下四个角度去衡量：

• 技术上可能（ Physically Possible ） ;

• 法律上允许（ Legally Permissible ） ;

• 经济上可行（ Economic Feasibility ） ;

• 最大产出性（ Maximally Productive ） .

“技术上可能”，主要分析土地上可以建造怎样的建筑物，以及在已有建筑物的情况下，在技术上是否可能对现有建筑物用途进行改建。这部分包括分析物业建筑物、地块、位置、建造规范的限制、通达性可及性等方面。

“法律上允许”，主要分析在法律层面上，任何法律法规以及城市规划对物业的土地用途或建筑物用途的特别限制，分析这些限制对物业的影响究竟是正面的还是负面的，分析将来是否有可能取消或更改这些限制，以及分析这些可能的调整是否会对物业价值有所影响。

“经济上可行”，主要分析物业在财务上是否可行，测算物业是空地或假设为空地时，土地回报减去费用的值是否为正；如果土地上有建筑物，在考虑了各种费用和风险的情况下，物业的净现值是否为正。另外，在物业用途转变、翻新、改造（ Conversion ， Renovation ， Alternation, 简称 CRA ）的情况下，这些 CRA 是否可行。只有当进行 CRA 后物业的价值减去 CRA 的成本费用超过物业现状价值时，进行 CRA 才在经济上可行。

在美国的估计体系中，比较强调最高最佳使用时点的问题，即，某种用途在现在时点上是经济上不可行的，但通过对未来市场发展和供求变化的预测，该种用途可能在未来某个时点上可行。例如，一块待开发的空地由于位置比较偏远，现在如果开发成住宅的话并不可行，然而通过分析市场以及推测未来的趋势，可以得知由于相邻城镇发展迅速，该地区将在未来 3 年内成为新兴住宅区，到那时如果开发成住宅在经济上会变得可行，且收益丰厚。那么，该物业的最高最佳用途为保留空地状态，待三年后开发成住宅。当然，在预测市场时必须考虑风险，否则会影响对未来市场的判断，在分析经济可行性，选取收益率时也应该充分考虑风险因素。另外，这在很大程度上受到两国体制以及市场情况的差异的影响，最高最佳使用时点的问题在两国的应用完全不同，这些差异将在后面章节介绍。

“ 最大产出性 ” ， 这方面评判的目的是为了发掘物业本身的潜能，要求判断物业在满足以上三点的同时，在何种状态下，其价值能够达到最大。对于空地和假设空地的情况而言，需要考虑最大利用开发密度、开发最合适的产品等方面的要求；对于已开发的物业，应判定其现时情况与在假设空地时确定的最理想的情况是否匹配。如不匹配，应在继续开发、翻修、转换用途以及拆除重建等多重操作渠道种进行论证和选择。

下图介绍了最高最佳使用分析的基本过程。