谈抵押价值评估中“假报告”的危害与防范

作者：刘照鑫

工作单位：上海信衡房地产估价有限公司

引：王晓春先生撰文《如何防范抵押贷款估价报告文本制作的风险》（见《上海房地产估价师》2004年第6期），对不法分子制作“假报告”的手段作出全面揭示，并对估价报告中的文本制作“防假”提出诸多切实可行的有效举措，看后受益匪浅。2006年1月，三部委《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》及配套发布《房地产抵押估价指导意见》，确定房地产评估在金融机构抵押贷款业务中重要作用，也明确金融业与评估业合作的重要性。笔者认为，在三部委文件指引下，防范抵押价值评估中的“假报告”，估价机构除了自身努力提高报告“防伪”质量外，还需加强与银行等金融机构之间的信息沟通，通过加强评估机构与金融机构之间的信息沟通，最终有效铲除“假报告”这一危害评估业与金融业的“毒瘤”。

一、“假报告”定义：

根据王晓春先生文章，“假报告”可以定义如下：“假报告”是不法分子利用原估价报告文本制作中存在缺陷，采用挖补、粘贴、复印等方式，篡改抵押估价报告结论后出具的报告，或者是与信贷中介公司或银行信贷员相互勾结，采取“克隆”房地产权证、私刻房地产估价机构公章和估价师印章等手段，无中生有制作出来的报告^①。“假报告”最显著的特征就是估价结论虚假、高估且不合法。

二、“假报告”成因分析

“假报告”的产生，有其诱因，也有其存在基础。“假报告”产生最为直接的诱因就是不法分子制假所能牟取的不菲非法利益，其存在基础，就是金融机构的信贷业务操作流程中给不法分子“制假”留下可乘之机。

1. 不法分子通过“制假”牟取非法利益的不法手段如下：

1）      “制假者”通过制作“假报告”，非法牟取房地产评估费。制假者私刻估价机构和估价师章，假冒估价机构名义承接评估项目，出具“假报告”，收取评估费，但对估价结论不承担评估责任。这种情况，有的是不法分子利用估价机构业务管理漏洞和求业务心切，打通某种关系，成为估价机构的业务代表或业务经理，获得估价机构认可并以该估价机构名义承接业务或出具报告，但是，当获得业务出具报告时，并不报估价机构审核，而是直接用私刻机构和估价师章出具“假报告”，牟取不法利益。还有的是自身并不被估价机构认可，但冒用被金融机构认可评估机构名义，通过某种不法途径打通关系，获得金融机构分支机构某些人认可，承接业务，然后冒用估价机构名义出“假报告”，牟取不法利益。

2）      “制假者”通过制作“假报告”向客户索取“高估风险补偿费”以牟求不法利益。有些客户因为抵押物价值低无法取得足够借款，不法分子便充当能说服估价机构更改估价结论的能人，拿到报告后，直接对估价报告进行“偷梁换柱”，更改估价结论，提高抵押物评估值，然后向客户收取一定的“高估风险补偿费”。有些不法分子直接为客户出具高估的“假报告”，既收评估费，又收“高估风险补偿费”。

3）      “制假者”通过制作“假报告，高估抵押物价值，帮信贷员促成业务，与相关人员建立良好私人关系，为以后牟取不法利益打基础。

4）      “制假者”通过制作“假报告”“骗贷”牟取不法利益。不法分子与金融机构内部人员勾结，以价值较低甚至虚假房地产作抵押物向金融机构办理抵押贷款，通过“假报告”高估其抵押价值，使得金融机构发放贷款额超过其真实抵押价值，“骗贷者”最终放弃抵押物，不还款。不法分子从“骗贷”金额中分成牟取不法利益。