2. “假报告”存在基础，则是金融机构信贷业务流程中，估价机构与金融机构合作之间存在不法分子可钻的“漏洞”。目前金融机构信贷审核部门与估价机构缺乏对估价报告信息进行有效沟通，从而无法辨别估价报告的真假。图1是目前金融机构开展房地产抵押贷款的简单流程图。
图1、商业银行办理抵押贷款简单工作流程图
从流程图中，我们不难发现，金融机构信贷审核人员与评估机构之间缺乏沟通流程。现实中，基于某些原因，金融机构信贷审核人员一般不会就每个评估报告都向评估机构核实报告真实性，因此，一般情况下，评估机构不会主动把估价信息一个个告之信贷审核人员，信贷审核人员也不会就一个个报告去向估价机构核实估价报告的真实性，这就给不法分子制作“假报告”可乘之机。
1） 出具报告的流程中，借款人得到的评估报告是“假报告”，借款人与信贷人员并不知情，没有发现报告有“假”。不法分子系评估公司业务经理或业务代表，代表公司承接委托评估业务，但为牟取私利，私刻公司公章和注册估价师执业章及私章，制作“假报告”，并向评估委托人收取评估费。
2） 借款人提交信贷员流程中，报告变“假”，借款人得到的评估报告是“真报告”，但提交给信贷员的评估报告是“假报告”。借款人收到抵押评估报告后，发现价格没有满足抵押贷款要求，于是不法分子乘机介入“帮忙”，收取“好处费”后，篡改估价结论，制作“假报告”，交信贷员，信贷员没发现报告有“假”，上报审核；
3） 评估信息告知和委托流程中有“假”，评估机构被“假冒”。借款人得到的评估报告是“假报告”，借款人并不知情。不法分子私刻估价机构公章和注册估价师执业章及私章，盗用或冒用被金融机构认可的估价机构名义，通过“回扣”等方式腐蚀金融机构信贷有关人员，取得评估业务信息，接受委托，制作“假报告”，并向评估委托人收取评估费。
三、“假报告”危害分析
“假报告”是危害评估业与金融业的“毒瘤”。抵押评估的“制假”行为扰乱社会秩序和金融秩序，危害评估业发展，也给金融业运营带来较大风险，对社会危害极大。“假报告”的存在，损害金融机构、评估机构、估价师等多方利益。
1. 私刻公章、估价师印章行为触犯《中华人民共和国治安管理处罚法》，应受到惩处；冒用估价机构和估价师名义牟取不法利益，其行为侵犯估价机构和估价师合法权益，也应受到惩处。通过私刻公章和估价师私章制作“假报告”的“骗贷”行为则触犯《刑法》，犯“金融诈骗罪”，后果非常严重，应受到法律严厉制裁。
2. 制作“假报告”，成本低廉，但不法收益大，如果不能严惩而加以有效制止，那么就会有更多不法分子“效仿”，加入“制假”行列。“制假”违法犯罪行为增多，不仅损害金融业、评估业利益，还将损害社会和谐发展。
3. “假报告”存在加大商业银行运营风险，危害金融业。“假报告”中的评估结果之评估值一般都高估，这将导致商业银行抵押贷款风险。如果估价对象的产权资料系伪造，而银行没有核实抵押物合法性就放贷，那么银行该笔贷款将可能血本无归。同时，“假报告”存在，也会导致一些金融机构工作人员被金钱腐蚀，走上犯罪道路，给金融机构带来无法弥补的人力资源损失。
4. “假报告”存在危害评估业，损害估价行业中坚品牌机构的声誉和品牌。被“假报告”制作者瞄准的评估机构大都是行业中有实力、有品牌、有声誉的评估机构。与银行合作，承担评估业务的评估机构都需要通过银行甄选、审查和认定环节，最终入围机构在行业中都是有一定实力、品牌和信誉。“假报告”在没有被发现前，都被银行视为合作评估机构的“真报告”。有些“假报告”没通过贷审会，最终没给银行造成损失，但会损害评估机构在银行中的声誉，给银行留下出具评估结论不合理或根本没能力承担抵押评估的印象，使该机构在以后考评竞争中落败，从而丧失与银行合作机会，长此以往，这些无辜机构将莫名其妙地失去抵押评估市场。如果银行使用“假报告”造成了银行损失，虽然评估机构不需承担法律责任，但被殃及并遭受损害也不可避免。在银行确定报告为“假报告”之前这段期间，银行有关人员可能误会该损失是由评估机构导致，导致评估机构声誉受损，即使通过调查，真相大白，但此前评估机构声誉与品牌所遭受损害导致无形损失依然无可挽回。
5. “假报告”危害评估业，损害注册房地产估价师利益。如果银行对注册房地产估价师进行信用考评，将出具评估报告结论不合理或因此给银行造成抵押贷款损失的房地产估价师列入“黑名单”，那么，“假报告”也会莫名其妙地将无辜注册房地产估价师送上银行“黑名单”，从而使这些无辜的房地产估价师信誉受损，前途堪忧。
6. “假报告”危害金融业与评估业合作关系。如果任由“假报告”泛滥，那么，金融业与评估业目前良好合作关系将被破坏，一些原本有实力可以协助银行防范抵押贷款风险的评估机构将莫名其妙地逐步被银行业淘汰出局，那么市场上将无合格的评估机构可供银行选择。如果评估业不能有效帮助金融业防范抵押贷款风险中的抵押物评估风险，那么金融业就不会选择与评估业合作。房地产评估业面临失去抵押评估业务市场的可能，金融业也面临失去评估业支持而无法有效控制房地产抵押贷款风险。同时，“假报告”泛滥，评估业整体声誉受损亦是不可避免。依靠声誉生存的评估业，如果失去行业声誉，其后果不堪设想。
综上分析，有效制止“制假行为”，消灭“假报告”，对构筑金融业、评估业、估价机构和估价师之间的多赢格局，对建设和谐社会，其重大意义不言而喻。
四、有效防范“假报告”举措
从上面的分析中，我们不难发现，只要建立起金融机构信贷审核部门与估价机构之间的估价报告信息沟通渠道，那么“假报告”将无可乘之机，困扰估价业的“假报告”问题也可以迎刃而解。根据估价业现状，结合工作实际情况，笔者提出两种解决办法和一条建议供大家参考：
1、通过电子邮件沟通估价报告信息。估价机构在出具抵押估价报告后，及时将所出具估价报告中的关键估价信息汇成电子表格，通过电子邮件发送到相关金融机构信贷审核人员的电子邮箱内，信贷人员在审核抵押贷款时，将估价报告信息与估价机构通过电子邮件上报的关键估价信息进行对照，即可确认估价报告真假。为了避免估价机构内部人员制作“假报告”，估价机构发送的电子邮箱应有专人管理，金融机构信贷部门也应定期将所审核的估价报告信息反馈给相关评估机构，让估价机构确认所审核的报告确实为估价机构的“真报告”。这种方法优点是：操作方法简单，成本低，现时适用性强。缺点是：增加信贷人员工作量，信贷人员需要经常对估价机构上报信息进行整理和归类汇总。
2、通过建立金融机构与估价机构之间的共享估价信息数据库达成估价信息沟通。基于互联网技术，建立共享估价信息数据库平台，估价机构通过分配的专有帐户与密码，及时将所出具报告的关键估价信息上报共享数据库，各金融机构信贷审核人员在审核报告时，登陆专属帐号与密码，查询待审核估价报告的估价信息与数据库中的估价机构上报估价信息是否吻合，即可确定估价报告之真伪。这种方法优点是：通过数据库信息管理，减少金融机构与估价机构人员对估价信息整理与归类的工作量，便于估价机构对估价业务及金融机构对房地产抵押贷款业务的统计与管理。缺点是：建立数据库的时间较长，建立与维护数据库的成本较高。
在上述两种方法中，其沟通核心内容是关键估价信息。笔者认为，关键估价信息项目宜少而精，数量以不超过十项为宜。建议上报关键估价信息有：办理抵押贷款业务的金融机构名称、评估报告编号、估价对象名称、委托人、权利人信息、房屋总建筑面积、土地总面积、评估总价、估价时点及特别说明事项，由于评估报告编号能反映估价机构名称，因此估价机构名称信息不用上报。
3、建议加强对抵押评估中制作“假报告”行为的检查力度和打击力度，金融机构与估价机构联手自查和互查，核对过去金融机构审核的报告与估价机构出具的报告是否相符，查出其中的“假报告”，对“假报告”进行进一步追查，纠出“假报告”制作者，通过法律手段进行严惩，同时也对其他准备以身试法加入制假行列人员，起杀一儆百的威慑效果。
五、结语
“假报告”成功存在，源于金融机构信贷审核人员与估价机构之间缺乏有效估价信息沟通，无法辨别估价报告真假，只要我们从源头上做起，加强彼此之间的估价信息沟通，堵住“假报告”可乘之机的流程漏洞，那么定能铲除“假报告”这一危害估价业和金融业多年的“毒瘤”。
参考文章：
1. 王晓春.《如何防范抵押贷款估价报告文本制作的风险》.《上海房地产估价师》.2004年第6期 |
