《房地产抵押估价指导意见》明确了房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，引人注目的是谨慎原则。

在明确房地产抵押价值的内涵、进行估价对象的变现能力分析和向估价报告使用者作特别提示的基础上，谨慎原则还应该体现在对抵押房地产的具体测算过程中，体现在应用市场资料具体数据的说服力上。即应用数据是否为行业客观的社会平均水平，应用数据来源及可靠真实性，应用数据的分析和处理。也就是谨慎地对待每个测算数据(参数)资料。只有这样才能做到既不高估，又不低估其市场价值，既防范信贷的风险，又使抵押房地产的真实价值得到充分体现。

但是，对房地产抵押估价中所需要的市场资料相关数据，由于缺乏信息收集的公开渠道，难以收集。即使通过一定的渠道收集到有限的市场信息和数据，有时候也难以判断其客观性和可靠性。

笔者有幸接触到本市许多星级酒店、饭店、宾馆经营的大量资料，并对其进行了整理、分析和统计。现以上海某酒店餐饮项目净收益的测算为例，对抵押估价谨慎原则作肤浅的探讨。

一、抵押房地产总体建筑及功能背景资料概述

某酒店收益性抵押房地产为酒店的部分房地产，位于闹市区，是一幢地上二十五层、地下二层的钢混结构商用综合楼。地上一至四层裙房为商场，由**酒店入驻，为星级涉外酒店，并由**酒店管理有限公司管理。五至二十五层为酒店客房。

该酒店按四星级酒店标准装潢，主要内容列表如下：

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     项目                            装修标准及建筑材料    
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外墙面        主楼外墙面进口天然石材饰面，1—4层裙房干挂高档花岗岩墙砖，并结合
               玻璃幕墙装饰，外观高贵典雅，富有现代感。      
大堂及电梯厅  高档花岗岩地坪，大理石墙面，豪华型花式吊顶。       
电梯          日立客梯二台，日本原装三菱客梯六台，日立客、货梯各一台。
空调          日本原装三洋中央冷暖空调机组。                            
客房门        胡桃木艺术饰面防盗门，胡桃木实木门框，LOSTAR创佳牌电子磁卡门锁。
墙地面        环保涂料，进口静电喷涂黑色铝合金玻璃门窗，浮雕锁扣地板      
供水供电      独立水表，热水集中供应并经软水器处理，4KW(20A)专用电量。   
电讯          预留电话插线一门，卫星、有线电视接收系统、宽带接入系统。     
卫生间        吉事多连体静音座便器，阳霸铝镁合金吊顶，雅立淋浴房，桑拿地板，银晶
               花洒；银晶钢化玻璃洗脸盆和镜面，银晶龙头。                      
智能化消防及  配备可视对讲系统等，安防门警系统，主要出入口设摄像系统，设置自动报
保安          警及自动烟感喷淋报警器系统。                       
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     估价对象所在酒店各层现状用途及建筑面积、功能情况如下：
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     部位      类型  建筑面积           现状用途                     
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地下一、二层  车库   3096.28  90个停车位                         
一层          商场   1143.37  日式茶餐厅、咖啡厅、自助餐厅、综合商场 
二层          商场   1378.19  餐厅大堂及豪华包房                      
三层          商场   1598.48  多功能会议室、KTV包房、壁球馆、台球室      
四层          商场   1601.37  芬兰桑拿、会议厅、美容美发、歌舞厅、室内游
                               泳池、棋牌室、健身房                        
五—二十五层  客房     ／     客房及其他                              
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酒店的各层功能不同，除客房、餐厅、宴会厅外，还有许多其他配套经营项目。本文仅以整体二层餐饮为例，以谨慎原则对测算过程中的各项数据及参数确定作分析、探索。

委估抵押房地产为该酒店整体二层部分，为出让土地使用权，房屋类型为商场。现状用途：酒店餐厅，有餐厅大堂约600平方米及16间豪华包房，共计282座。总建筑面积为1378.19平方米，使用期限为19**年*月*日至20**年*月*日止(计40年)。

二、评估思路和方法

委估房地产是某酒店整体功能实现的一部分房地产，涉及到整体功能实现未显现收益的部分如：酒店大厅及其他等，因此在评估中应考虑该未显现收益部分的房地产对委估房地产价格的贡献。

另外估价师在现场勘查及收集评估资料时，知悉抵押房地产为已出租房地产，根据《上海市房地产抵押办法》(上海市人民政府令第76号)第十二条的规定，“以已出租的房地产设定抵押权的，抵押人应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”，因此委估抵押房地产的已出租情况应在估价报告有关说明中予以披露，告知抵押权人注意已出租的现状，并在评估时对其风险损失因素作适当考虑。

评估的假设限制条件之一为：委估房地产在未来年期内经营现状不变。根据估价对象的现状用途，宜采用收益法和成本法两种方法进行估价，综合考虑各种因素，以收益法为主，成本法为辅。其中成本法中的出让土地使用权价格分别采用市场比较法、成本逼近法及基准地价系数修正法三种方法评估。建筑物价格为建筑物重置价扣除折扣，并采用成新折扣法测算建筑物现值。

本文仅以收益法为例，对其净收益的测算过程作一肤浅分析。

在评估时遵守房地产抵押估价的谨慎原则，对评估测算过程使用的资料、数据和参数作详细的分析，并通过酒店餐饮行业的大量市场资料的汇总统计和分析，对委估抵押房地产评估的相关数据作一一对比，力求能正确估算和合理判定。