三、抵押房地产的净收益评估
委估房地产为酒店餐厅，包括餐厅大堂、豪华包房及厨房。
1、“合作经营期内”的净收益测算
根据《房地产估价规范》5.3.3的规定，估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采取正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。
根据委托方提供的《营业场地合作经营协议书》，将该房地产与****集团公司合作经营，并由**酒店管理公司管理。产权人的经营收入采用提成方式，提成标准为月营业额110万元提取15％，押金为100万元，合作经营期为5年，超过月营业额 110万元部分不提取。协议中约定按营业额提成的租金部分除出租方应缴纳的税金外，不包括餐饮部分所有成本(运营)费用。酒店公共部位维修费用、能源费用及管理费、保险费等，按酒店分摊付费。合作经营期自200X年3月10日至200Y年3月9日。
《房地产估价规范》对租约有限制，对以场地形式合作经营无明确规定。笔者认为，在采用收益法评估时，可将《规范》中关于租约的限制扩展到“合作经营”限制，也就是把“合作经营”期内以提成形式可获取的经营收入视作毛收入，不同的是，合作经营的场地提供方不需缴纳房产税。
(1)毛收入
①年经营收入
根据委托方提供的前两年委估抵押房地产经营财务报表，年营业额在1500万元左右，月平均营业额为125.5万元左右。估价师在收集委估抵押房地产相关资料的同时，还了解到该酒店为涉外服务星级酒店，且为涉外旅游公司定点服务单位，其客源较为稳定。从上述情况来看，合作经营期内的经营收入测算标准应以月营业额110万元的15％计，则
年收入＝110×15％×12＝198万元
②押金利息收入
一年期存款利率为1.98％，利息税为20％
100万元×1.98％×(1～20％)＝1.584万元
③年有效毛收入
年经营收入及押金利息收入之和为198＋1.584＝199.584≈200(万元)
折算日租金为200万元／1337.07／365＝4.10元／天·平方米
在上述测算过程中，通过对协议中提成经营收入的基数110万元／月营业额的分析，对其稳定客源状况的了解，来帮助估价时以谨慎原则合理判定。
(2)净收益：
根据谨慎原则，在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用。本案实质上是以营业额提成方式作为经营收入，其提成的经营收入(营业场地合作经营提成收入)中营业税5.55％，同时委估房地产的建筑物保险费也应在经营收入中扣除。
即上述测算的有效毛收入应扣除的营业税为：
200×5.55％＝11.10万元
建筑物重置成本为7800元／平方米(测算过程略)，保险费率为1.5‰，则应扣除保险费：
7800元×1378.19×1.5‰＝1.61万元
净收益＝200－11.1－1.61＝187.29万元／年
2、“合作经营期外”的净收益测算
(1)年有效收入
该酒店餐厅大堂装饰精致，环境优雅，空间宽敞，有大圆桌及隔断休闲桌，计122座；豪华包房16间，以平均10人／间计，共160座。合计282座。
根据该酒店所在区域及客源的稳定性，经营状况属较好。
①上座率及消费水平分析
上座率分析：餐饮上座率资料难以收集，但可以收集到同类酒店的客房率资料。通过酒店行业的同一酒店客房率与餐饮上座率关系，可以求得餐饮上座率。估价对象所在酒店客房入住率旺季高达 90％以上，淡季也有70％左右，平均为80％左右。根据估价师收集到的上海市星级酒店宾馆的市场资料，入住率一般在70％左右(详见下表)。
----------------------------------- 序号 单位 客房出租率％ 200X全年 200Y全年 ----------------------------------- 1 XX饭店 78.6 76.7 2 XXX饭店 79 73.8 3 XX饭店 76.3 72.6 4 XX饭店 76.9 79.6 5 XX饭店 70.1 64.7 6 XXX饭店 68 67.8 7 XXX饭店 72.3 69.8 8 XXX饭店 59.3 68.2 小计 72.56 71.65 合计 72.10 -----------------------------------
估价对象所在酒店高达80％的入住率与涉外旅游团的定点服务有关。为遵守谨慎原则，并能接近社会客观平均水平，笔者认为取75％为宜。根据笔者对众多星级酒店的资料统计，餐饮上座率一般为客房率的85％-90％左右，取87.5％，因此其上座率为
75％×87.5％＝65.6％
消费水平分析：根据星级酒店宾馆的特点及众多星级酒店宾馆的情况调查，以保守估算，每桌均在1000元以上(每桌10人，平均消费100元／人·次)，休闲消费平均80元／人·次以上，故评估时消费水平取90元／人·次为宜，午餐、晚餐共2次，则
90×2×65.6％＝118.08元／天·座
②年有效毛收入
根据上述上座率、消费水平的分析计算和判定，年有效毛收入为：
282×118.08×365＝1215.40万元／年
该有效毛收入的测算结果与委估房地产前两年财务报表显示的餐饮收入(平均每年1500万元左右)有一定差距。考虑估价对象经营水平和能力的因素，宜以其1215.40万元／年的有效毛收入，作为其客观有效收入。
(2)、运营费用
①餐饮成本
根据估价人员掌握的星级酒店经营的相关资料汇总统计的平均水平来测算下列各项成本费用：
进货成本；
餐饮进货成本占餐饮总收入的35～45％，取 40％
进货成本＝1215.40×40％＝486.16万元／年
各种辅料成本
各种辅料成本约占餐饮总收入的7～9％，取8％
各种辅料成本＝1215.40×8％＝97.23万元／年
餐具损耗
餐具损耗一般占餐饮总收入的1～1.5％，取 1.25％
餐具损耗＝1215.40×1.25％＝15.19万元／年
餐饮设备维修及损耗
设备维修及损耗一般占餐饮总收入的4～6％，取5％
设备维修及损耗＝1215.40×5％＝60.77万元／年
上述餐饮成本：486.16＋97.23＋15.19＋60.77＝659.35万元／年
②维修费用
一般方法测算维修费用
建筑物维修费用包括建筑物正常的维修、设备维修及人员工资。根据规范要求，以建筑物重置价的百分比计算，根据估价师实践经验，该行业的建筑物维修费一般在建筑物重置价的1.5～3％左右，取 2％。建筑物重置单价经测算为7800元／M2(具体测算过程略)。
建筑物重置总价＝0.78×1378.19＝1074.99万元
年维修费＝1074.99万元×2％＝21.50万元／年
月维修费＝21.50万元／12＝1.79万元／月
委估房地产实际发生的维修费用
根据估价目的和谨慎原则的要求，查阅委估抵押房地产每月发生维修的有关财务资料，显现前两年的维修费(经常费用)不包括设备更新费用，年平均支出为：
第一年支出28.5万元
第二年支出33.4万元
前两年平均月维修费＝(28.5万元＋33.4万元)÷2÷12＝2.58万元／月
评估和实际发生费用相差：2.58－1.79＝0.79万元／月
用相同酒店餐饮行业的市场资料分析统计，该餐饮部分的维修费用一般为200～250元／年·平方米左右。
测算过程详见[**酒店管理有限公司酒店餐饮营收收入与日常维修费用汇总统计分析表(200X年1-12月)](表四)
**酒店管理有限公司酒店餐饮营收收入与日常维修费用汇总统计分析表 (200X年1～12月) ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 序 单位 总建筑面积 餐厅经营面 餐饮营收 餐饮日常维 维修费占 每经营面积维修费 每建筑面积维修费 号 (平方米) 积(平方米) 收入(万元) 修费用(万元) 营收收入％ 用(元/经营面积) 用(元/建筑面积) ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 1 **饭店 18579 1745 1653.4 61.18 3.7 351 306 2 ***饭店 32282.04 1343 1432.78 54.53 3.81 406 355 3 **饭店 8713.26 299.5 292.95 8.73 2.98 291 254 4 **饭店 15862 1100 1540.48 32.35 2.1 294 257 5 **饭店 56305 2571 2468 61.7 2.5 240 210 6 ***大酒店 15750 1251 1730.52 32.88 1.9 262 229 7 **宾馆 67297.16 2471 2690.04 67.52 2.51 273 238 8 **饭店 10250.99 486 529.81 14.04 2.65 288 252 9 **饭店 12369.7 1154 1246.39 32.78 2.63 284 249 -----------------------------------------------------------------------------------------------------------
注：餐厅经营面积与建筑面积的比例根据相关资料查询及统计，约在85％—90％之间，取平均值87.5％。
维修费用的分析与确定：
综上分析，本案维修费取建筑物重置价的2％ (1.79万元／月)偏低，用实际发生的2.58万元／月较符合该类行业的社会客观水平。
年维修费为2.58万元／月×12月＝30.96万元／年 |
