③能源费用(水、电、煤等费用)
实际发生的能源费用
因委估对象为四星级酒店，平时中央空调常开，水电煤费用较大，一般占总收入的4—6％，甚至 6％以上。
委估房地产的财务报表统计显示，前两年水、电、煤燃料等能源费用分别为85.8万元和88.9万元，年平均为(85.8＋88.9)÷2＝87.35万元。占餐饮营收收入的7.19％。
相同行业的市场资料分析：
酒店整体的能源消耗费用市场资料较易收集，但单纯餐饮的能源消耗费用无法直接取得，但根据估价人员调查得知，由于餐饮的特点，餐饮的能源消牦费用一般要比整体酒店的能源消牦费用高3～5％，故通过整体酒店的能源消耗费用间接求得。
详见[**酒店管理有限公司部分酒店能耗月报汇总统计分析表(200X年全年)]
**酒店管理有限公司部分酒店能耗月报汇总统计分析表 (200X年全年) ------------------------------------------------------------------------------------------------------- 项目 建筑面积 煤炭 燃料油 天然气 电量(万 水 能源费用 能源费／建筑 营收 能源费占 单位 (M) (吨) (吨) (万M) 千瓦时) (万吨) (万元) 面积(元／M) (万元) 营收比例％ ------------------------------------------------------------------------------------------------------- **宾馆 18579 3910 684 26.66 729.94 133 16759.46 4.36 ***饭店 32282.04 1154.9 1025 29.46 1165 156 18237.83 6.39 **大酒店 8713.26 347.1 319.72 35.95 138.88 125 7702.5 1.8 **饭店 15862 0 81.65 345.94 16.03 504.77 181 13953.56 3.62 **饭店 56305 1356.26 725.45 31.35 817.1 145 19526.74 4.18 ***大酒店 15750 0 17.87 167.42 5.16 179.08 188 4047.3 4.42 **宾馆 67297.16 2943.73 599.67 26.55 621.36 148 14622.96 4.25 **宾馆 10250.99 4740.33 931.77 48.7 981.55 174 22717.74 4.32 **饭店 12369.7 339.8 235.2 10.48 287.23 172 8248.09 3.48 合计 237409.2 11594.06 3198.06 99.52 5034.17 230.34 5424.91 146 125816.18 4.31 -------------------------------------------------------------------------------------------------------
酒店全部能源费用社会平均水平约为4.31％，因餐饮能源费用高于酒店全部能源费用的水平3～5％，宜取7.5％：
年能源费用：1215.40×7.5％＝91.16万元／年
④税金
营业税5％，城建税为营业税的7％，教育费附加为营业税的3％，堤防费为营业税的1％，(综合税费5.5％)：
1215.40×5.5％＝66.85万元／年
⑤管理费
根据星级酒店餐饮管理费(包括员工工资等)约占餐饮收入的8～10％(测算过程略)，取9％
1215.40×9％＝109.39万元／年
⑥保险费
保险费为建筑物重置值的0.15％
1074.99×0.15％＝1.61万元／年
⑦总成本
659.35＋30.96＋91.16＋66.85＋109.39＋1.61＝959.32万元／年
(3)年净收益
根据《房地产估价规范》净收益中还应扣除非房地产部分所带来的商业利润，但本案估算有效毛收入时已考虑了经营水平和能力等因素，故现不作扣除。
1215.40－959.32＝256.08万元
3、“合作经营期内外”净收益测算结果分析
从合作经营期内外的净收益测算结果来看其差异较大，本人认为合作经营期外的年净收益较为客观，合作经营期内年净收益较低的原因主要是根据年营业额提成比例不高，是在酒店刚开张时签的约，餐饮管理方享受了较优惠条件。
上述餐饮收益性抵押房地产各项收入支出费用及净收益的测算，是通过委估对象的财务资料与收集到的同行业相同经营项目的资料，经汇总、统计、分析、对比，着重对合作经营期内的经营收入水平的客观性和合作经营期外的维修费用、能源费用进行比较，对估价测算数据(参数)做出正确判定。
但是，对收集到的市场资料，由于个别因素不同，比如：经营水平的高低，整体建筑面积的大小，同经营项目的品种组合和经营面积大小，尤其是规模效应及各种特殊因素等带来的额外收入，应该予以了解与分析，要正确使用市场资料和数据，并且注意资料的动态变动，及时更新。
同时，在收益性抵押房地产净收益确定后，如何正确运用适当的资本化率(根据谨慎原则，选取的资本化率不应偏低)来合理确定房地产价格，有待收集更多资料，运用各种方法来研究和探索。
本文仅以个人之见，对收集的一些市场客观资料进行汇总统计和客观分析，并在评估测算过程中应用，以充分体现收益性抵押房地产估价的谨慎原则。
四、几点思考
对上述餐饮项目抵押估价净收益测算中的应用数据，在遵守谨慎原则基础上，笔者认为至少有以下几点需要思考。
1、客观的社会平均水平的直接数据难以收集
根据笔者收集到的星级酒店、饭店、宾馆行业的大量相关资料中，并无餐饮经营项目的上座率及能耗消耗费用的直接数据(酒店业对该类数据并未直接统计)，因此在确定上座率及能源消耗费用时，只能采用可以直接收集到的客房率、酒店能源消耗费用数据资料，通过酒店客房率能源消耗费用与餐饮上座率能源消耗费用的相关关系，用估价师的经验确定餐饮上座率一般为客房率的85％-90％，餐饮能源消耗费用水平高于酒店能源消耗费用水平3-5％。根据谨慎原则的要求，尚缺乏直接的数据依据。
2、数据资料收集取得的数量和验证其客观性有一定难度
在对上述餐饮项目的净收益测算过程中，根据谨慎原则，虽然笔者由于工作关系收集到十余家星级酒店数量众多的相关资料数据，但也只是整体星级酒店业中的一部分。同时由于各人收集数据的渠道不同，其数据也有一定差异，其客观性也只是个人之见。另外，由于取得的数据并非源自社会公开渠道，因此对收集到的数据，验证其客观性也存在一定难度。比如酒店的餐饮部分日常维修费用平均水平、酒店的能耗费用平均水平等。
3、“租约”限制和“营业场地合作经营”限制的区别
本案中，产权人以营业场地合作经营协议形式获取经营收入，并非是出租形式的租金收入。《房地产估价规范》并未对此作明确规范。测算中以协议确定的提成作为其毛收入。假如同一的房地产以两种不同形式(“租约”和“合作经营”)测算其毛收入，估价结果就会不一样，其差异为毛收入的12％(房产税)。另外，本案中以110万元营业额提成15％计，并未反映“合作经营”的风险。这样处理是否妥当，请各位同仁指正。 |
